Что меняется с 1 июля 2026

Федеральный закон от 07.06.2025 № 133-ФЗ внёс одно точечное изменение в статью 36.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». С 1 июля 2026 года стороны сделки с недвижимостью смогут подтверждать личность через Единую биометрическую систему (ЕБС) — по изображению лица или записи голоса — при онлайн-подаче документов в Росреестр.

Закон не вводит новых видов сделок и не отменяет старых. Он добавляет ещё один способ идентификации сторон при дистанционной регистрации перехода права — рядом с действующим уже много лет вариантом усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).

Логика такая: чтобы Росреестр зарегистрировал онлайн-сделку, нужно убедиться, что заявление подаёт именно собственник. Раньше для этого требовалась УКЭП плюс предварительно сделанная отметка в ЕГРН о согласии на электронные сделки. С 1 июля 2026 года связка может быть другой: УКЭП плюс идентификация в ЕБС. Биометрия не заменяет электронную подпись — она работает вторым фактором.

Тексты правок касаются только электронной формы подачи. Очная подача через МФЦ или нотариальное удостоверение работают по прежним правилам — паспорт на стол, подпись от руки, никакой биометрии не требуется.

На какие сделки распространяется

Норма работает в одном и том же сегменте — онлайн-подача документов в Росреестр через Госуслуги по сделкам с недвижимостью. В этот сегмент попадают:

  • купля-продажа квартиры, дома, комнаты, земельного участка;
  • дарение недвижимости;
  • регистрация перехода права собственности по разным основаниям, оформленная электронными документами;
  • ряд других регистрационных действий, которые сторонам разрешено заявлять онлайн.

Принципиально вне зоны действия закона:

  • очное обращение в МФЦ «Мои документы» с паспортами и бумажными договорами — биометрия не нужна;
  • нотариальное удостоверение сделки — нотариус идентифицирует стороны лично, по паспорту, и сам направляет документы в Росреестр;
  • сделки с обязательной нотариальной формой (например, продажа доли в общей собственности, кроме исключений) — там идентификация всегда через нотариуса.

Иначе говоря, если стороны привыкли оформляться через МФЦ или у нотариуса — для них 1 июля 2026 года меняется ровно ничего. Новый канал — это удобство для тех, кто хочет дистанционно: например, продавец и покупатель в разных городах, обе стороны прошли биометрию, документы готовит профессиональный посредник.

Как технически работает

Этапы дистанционной сделки с биометрией выстраиваются примерно так.

1. Регистрация в ЕБС. Стороны заранее сдают биометрические данные — через приложение «Госуслуги Биометрия» или в офисе банка-участника. Без активного образца в ЕБС идентификация не сработает. Услуга бесплатная, регистрация — добровольная.

2. Подготовка документов. Договор купли-продажи или дарения готовится в электронной форме. У каждой стороны должна быть действующая УКЭП — её выдают аккредитованные удостоверяющие центры, в том числе ряд банков.

3. Подача через Госуслуги. Через сервис подачи документов в Росреестр стороны загружают подписанные УКЭП документы. На этапе подачи каждая сторона проходит идентификацию в ЕБС — приложение делает живой снимок и/или запись голоса и сравнивает с образцом в системе.

4. Регистрация в Росреестре. Документы поступают в Росреестр в электронной форме. Регистратор проверяет их по обычным правилам — основания возникновения права, отсутствие ограничений, наличие согласий супруга и иных лиц, если требуется. Результат регистрации возвращается в электронной форме.

Госпошлина при онлайн-сделке такая же, как при подаче через МФЦ. ЕБС-идентификация отдельной платы не несёт. Сроки регистрации не отличаются от стандартных.

Что меняется со «специальной отметкой» о согласии на онлайн-сделки

До 1 июля 2026 года собственник, который хотел провести онлайн-сделку с подписанием УКЭП, должен был заранее подать в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода права собственности на основании документов в электронной форме. Без такой отметки заявление с УКЭП отклонялось. Эту защитную меру ввели после серии случаев мошенничества: украденная или поддельная УКЭП позволяла переоформить квартиру дистанционно, пока собственник был не в курсе. Отметка стала барьером по умолчанию — все, кто специально не разрешал онлайн-сделки, защищены от такого сценария.

С 1 июля 2026 года, по новой редакции статьи 36.2, эта отметка не требуется, если стороны прошли идентификацию в ЕБС. Логика законодателя: биометрия — более сильный фактор, чем просто УКЭП, и она перекрывает риск использования украденной подписи.

На стороне удобства это упрощение: не надо заранее ходить в МФЦ ставить отметку. На стороне рисков — отметка раньше работала как «выключатель» дистанционного оформления; теперь её роль перекладывается на саму биометрию. Для собственников, которые в ЕБС не зарегистрированы, ничего не меняется — без биометрии в системе их недвижимость онлайн переоформить невозможно.

Безопасность и риски

Самый частый вопрос: «А если злоумышленники подменят моё лицо?». Технически ЕБС хранит не сами фотографии, а математические шаблоны — векторы признаков, которые невозможно «обернуть обратно» в исходное изображение. Идентификация в момент сделки проходит через «живую» проверку: приложение требует моргнуть, повернуть голову, произнести фразу — это защита от показа статичной фотографии или записи.

При этом риск не нулевой, и его честно стоит называть:

  • если кто-то получил доступ к вашей учётной записи Госуслуг и к вашей УКЭП, биометрию ему придётся обойти ещё одним фактором, но сама сделка теоретически становится возможной;
  • любая централизованная база данных несёт риск утечки, и биометрию, в отличие от пароля, нельзя сменить;
  • мошенники могут давить психологически — звонить от имени «Росреестра» или «банка» и уговаривать пройти биометрию якобы для проверки.

Что можно сделать заранее, не дожидаясь 1 июля 2026:

  1. Если в ЕБС не сдавали биометрию и не планируете — ничего делать не нужно. Дистанционно переоформить ваше жильё без вашей биометрии в системе не получится.
  2. Если биометрию сдавали, но онлайн-сделки с недвижимостью вам в обозримом будущем не нужны — можно отозвать согласие на её обработку (через «Госуслуги Биометрия», MFЦ или банк-участник ЕБС).
  3. Подайте в Росреестр заявление о невозможности регистрации сделок с вашей недвижимостью без вашего личного участия — этот барьер срабатывает на любой способ подачи, включая биометрию. Подаётся бесплатно в МФЦ или через Госуслуги.
  4. Включите двухфакторную аутентификацию учётной записи Госуслуг и не передавайте пароли никому.

Если вы заподозрили, что вашу биометрию использовали без вашего согласия — это повод для заявления в полицию о мошенничестве, жалобы в Роскомнадзор и обращения в Росреестр с требованием приостановить регистрационные действия.

Если у собственника долги

Главный вопрос, который приходит в этот ракурс: «А можно ли по биометрии быстро продать квартиру, пока приставы не отняли?». Ответ — нет, и пытаться не стоит.

Биометрия не маскирует долги. Росреестр в момент регистрации сделки автоматически сверяется с базой ФССП. Если у вас наложен арест на недвижимость или вынесен запрет регистрационных действий, в регистрации перехода права откажут — независимо от того, подавали вы документы лично в МФЦ, через нотариуса или по биометрии онлайн. Способ подачи не влияет на проверку обременений.

Единственное жильё уже защищено законом. По статье 446 ГПК РФ единственное пригодное для постоянного проживания жильё и земельный участок под ним не могут быть взысканы по долгам — кроме случая, когда жильё в залоге по ипотеке. Эта защита работает и при исполнительном производстве, и в банкротстве. Срочно «переписывать» квартиру на родственника, чтобы её «спасти», — лишний шаг: если жильё единственное, оно и так за вами останется.

Несколько объектов — другая история. Если кроме квартиры в собственности есть дача, гараж, второй дом, нежилое помещение или машино-место — приставы могут описать и реализовать «лишнее» имущество в счёт долга. Срочная продажа таких объектов «по биометрии», особенно близкому родственнику и по заниженной цене, на пороге банкротства — типичная сделка во вред кредиторам. Финансовый управляющий оспорит её по статье 61.2 ФЗ-127 (подозрительные сделки за период до 3 лет до банкротства). Деньги придётся вернуть в конкурсную массу, а лояльность суда к должнику снизится.

Куда смотреть, если долги уже неподъёмные. Когда совокупный долг по кредитам, займам, налогам и ЖКХ превысил 500 тысяч рублей и просрочка идёт более 3 месяцев, у вас есть право на банкротство физических лиц. В одной процедуре арбитражный суд разбирает все обязательства целиком: единственное жильё защищается по тем же правилам, что и в исполнительном производстве, остальное имущество прозрачно идёт в конкурсную массу, остаток долгов суд списывает по итогам процедуры.

Биометрия — это инструмент удобства для тех, кто оформляет сделки в порядке вещей. Это не инструмент защиты активов от долгов и не способ обойти ограничения. В долговой ситуации правильный путь — не маневры с продажей через новые каналы Росреестра, а юридически чистая работа с обязательствами целиком. Если не понимаете, в какой момент вы — в зоне сделок во вред кредиторам, а в какой — в зоне законной защиты единственного жилья, напишите нам, разберём ваш конкретный случай.